Akademi
Mevzuat
Kanunun tamamını okumanıza gerek yok. Yöneticiyi doğrudan ilgilendiren kısmı burada topladık: kat malikleri kurulu, yönetici, ortak giderler, karar defteri ve işletme projesi.
Önce şunu söyleyelim: bu sayfa hukuki tavsiye değildir. Aşağıdakiler bilgilendirme amacıyla hazırlanmış bir özettir. Kanun metni zamanla değişir ve her sitenin yönetim planı farklıdır. Elinizde somut bir uyuşmazlık varsa bir avukata danışın.
Hangi kanuna bakıyoruz?
Apartman ve site yönetiminin temel kaynağı 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'dur. Bir tartışma çıktığında ilk bakılacak metin budur.
Hemen yanında sitenin kendi yönetim planı gelir. Yönetim planı bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir; yani sizin bina için yazılmış kurallar bütünüdür.
Kat malikleri kurulu
Ana gayrimenkul, kat malikleri kurulu tarafından yönetilir. Kurul yılda en az bir kez toplanır; toplanma zamanı yönetim planında gösterilir, gösterilmemişse takvim yılının ilk ayı içinde toplanır.
Toplantı ve karar yeter sayıları, ilk toplantı ile ikinci toplantıda farklıdır. Bazı kararlar nitelikli çoğunluk, bazıları ise oybirliği gerektirir.
Olağan toplantı ve karar (m.30): Kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir (m.30/1). Olağan kararlarda çifte çoğunluk aranmaz. Sayı ve arsa payı çoğunluğunun birlikte arandığı hâller kanunda sayılıdır: yönetici atanması (m.34/4) ve denetçi seçimi (m.41/3).
İkinci toplantı (m.30/2 · m.29/3): İlk toplantı yeter sayı sağlanamadığı için yapılamazsa ikinci toplantı en geç on beş gün sonra yapılır ve karar katılanların salt çoğunluğuyla alınır (m.30/2). İki toplantı arasındaki süre yedi günden az olamaz (m.29/3). Yani ikinci toplantı, ilk toplantıdan 7–15 gün sonraya konur; pencerenin tabanı da tavanı kadar bağlayıcıdır.
Oy hakkı (m.31): Her kat maliki, arsa payına bakılmaksızın bir oy sahibidir. Birden çok bağımsız bölümü olan malik her bölüm için ayrı oy kullanır, ancak toplam oyu bütün oyların üçte birini aşamaz (m.31). Alınacak karar doğrudan kendisini ilgilendiren kat maliki görüşmelere katılabilir ama oy kullanamaz.
Vekâlet (m.31): Vekâletin sınırını kanun kendisi koyar: bir kişi, oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez; kırk ve daha az bağımsız bölümlü taşınmazlarda bir kişi en fazla iki kişiye vekâlet edebilir (m.31). Yönetim planında bu konuda bir hüküm bulunması kanunun tavanını değiştirmez; tavan aşılarak toplanan bir kurulun kararları iptal istemine açık hâle gelir.
| Karar | Yeter sayı | Madde |
|---|---|---|
| Ortak yerlerde faydalı yenilik ve ilaveler | Sayı ve arsa payı çoğunluğu | m.42/1 |
| Ortak yerlerde inşaat, onarım, tesis; değişik renkte dış badana veya boya | Bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası (karar değil, rıza) | m.19/2 |
| Bozukluğun acilen onarılması veya güçlendirmenin zorunlu olduğu mahkemece tespit edilmişse | Rıza aranmaz | m.19/2 |
| Isı yalıtımı, yakıt dönüşümü, merkezî–ferdî ısıtma dönüşümü | Sayı ve arsa payı çoğunluğu | m.42/4 |
| Toplam inşaat alanı 2.000 m² ve üzeri binalarda merkezîden ferdî ısıtmaya dönüş | Sayı ve arsa payı olarak oybirliği | m.42/4 |
| Temliki tasarruflar ve önemli yönetim işleri (ör. çatının reklam için kiralanması) | Bütün kat maliklerinin oybirliği | m.45 |
| Anagayrimenkulün üstüne kat veya bağımsız bölüm ilavesi | Oybirliği (arsa payları da oybirliğiyle yeniden tespit edilir) | m.44 |
| Meskende sinema, kahvehane, bar, lokanta, imalathane, dükkân açılması | Oybirliği (hastane, klinik ve poliklinik oybirliğiyle bile açılamaz) | m.24 |
| Yönetim planının değiştirilmesi | Bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu | m.28/3 |
| Toplu yapıda yönetim planının değiştirilmesi | Temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettiği bağımsız bölüm tamsayısının üçte ikisi | m.70 |
Dikkat — iki ayrı yönetim planı rejimi: 22.05.2026'da yürürlüğe giren 7579 sayılı Kanun, yalnız toplu yapılarda yönetim planı değişikliği oranını beşte dörtten üçte ikiye indirdi (m.70). Toplu yapı olmayan bir apartmanda yönetim planı değişikliği hâlâ beşte dört oyla yapılır (m.28/3). İkisi karıştırılmamalıdır.
Kararların iptali (m.33): Toplantıya katılıp aykırı oy kullanan kat maliki karar tarihinden itibaren bir ay; toplantıya katılmayan kat maliki kararı öğrenmesinden itibaren bir ay ve her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay içinde sulh mahkemesine başvurabilir. Kararın yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı hâllerde süre koşulu aranmaz.
Yönetici
Kat malikleri, yönetimi kendi aralarından veya dışarıdan seçecekleri bir kişiye ya da üç kişilik bir kurula verebilir. Bu kişiye yönetici, kurula yönetim kurulu denir.
Sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü olan ana gayrimenkullerde yönetici atanması zorunludur.
Yönetici, kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğuyla atanır (m.34/4). Bu çifte çoğunluk, olağan kararların yeter sayısından (m.30/1 · düz oy çokluğu) farklıdır ve onunla karıştırılmamalıdır. Denetçi de aynı çoğunlukla seçilir (m.41/3) ve her sayfası noter mühürüyle tasdikli kendi defterini tutar (m.41/4).
Yöneticinin temel görevleri arasında kurul kararlarının yerine getirilmesi, ortak yerlerin bakımı ve korunması, ortak giderler için avans toplanması, defter tutulması ve kat maliklerine hesap verilmesi bulunur.
Denetim
Kat malikleri kurulu yöneticiden her zaman hesap isteyebilir. Kurul denetim işini kendi aralarından seçeceği bir denetçiye veya üç kişilik bir denetim kuruluna verebilir.
Ortak giderlere katılma
Kat malikleri, aralarında başka türlü anlaşma yoksa:
- Eşit olarak: kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri ile bunlar için toplanan avans.
- Arsa payı oranında: ana gayrimenkulün sigorta primleri, ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri, yönetici ücreti ve ortak tesislerin işletme giderleri ile bunlar için toplanan avans.
Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki için gecikme tazminatı öngörülmüştür.
Vadesinde ödenmeyen ortak gider ve avans borcuna, geciken günler için aylık yüzde beş gecikme tazminatı işler (m.20/2). Oran kanunda belirlenmiştir; ayrıca bir kurul kararı alınmasını gerektirmez. Yıllık değil aylık orandır. (2007'ye kadar aylık yüzde on idi; 5711 sayılı Kanun'la yüzde beşe indirildi — eski kaynaklarda ve bazı yönetim planlarında hâlâ eski oran görülebilir.)
Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından dava açılabilir, icra takibi yapılabilir (m.20/2). Kanun bunun için ayrıca bir kat malikleri kurulu kararı aramaz. Kurul kararı yetkinin şartı değil, uygulamada tercih edilen bir dayanaktır.
Kat malikinin borcundan, o bağımsız bölümde oturan kiracı da belli şartlarda sorumlu olabilir.
Kiracı, ortak gider ve avans borcundan kat malikiyle birlikte müştereken ve müteselsilen sorumludur; bu sorumluluk ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlıdır (m.22/1). Kanun sınırı gider türüne göre değil, yalnızca kira miktarına göre çizer. Kira akdine dayanarak yararlanan kişinin yaptığı ödeme, kira borcundan düşülür. Bağımsız bölümde oturma (sükna) hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı şekilde faydalananlar da aynı fıkra kapsamındadır. Borç bu yolla da alınamazsa, mahkemece tespit edilen borç için bağımsız bölüm üzerine diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek tescil edilir (m.22/2); kat maliklerinin bu alacakları önceliklidir (m.22/3).
Karar defteri ve belgeler
Kat malikleri kurulunun kararları karar defterine yazılır ve toplantıya katılanlarca imzalanır. Yönetici; kurul kararlarını, yapılan ihtar ve tebligatların özetini ve bütün giderleri bu deftere tarih sırasıyla yazmak ve gider belgelerini bir dosyada saklamakla yükümlüdür.
Şekil şartı (m.32/4): Kararlar, (1)'den başlayıp sırayla giden sayfa numaraları taşıyan ve her sayfası noter mühürüyle tasdikli bir deftere yazılır; toplantıda bulunan bütün kat maliklerince imzalanır. Karara aykırı oy verenler, aykırılığın sebebini belirterek imza koyar.
Yıllık kapanış (m.36/2): Defterin, her takvim yılının bitmesinden başlayarak bir ay içinde yönetici tarafından notere kapattırılması mecburidir. Yani hem açılış hem kapanış tasdiki noterde yapılır; bu görevleri yerine getirmeyen yöneticiye kanunda yazılı idari para cezası uygulanır (m.36/3).
Denetçi defteri (m.41/4): Denetçiler de raporlarını ve kararlarını, (1)'den başlayıp sıra ile giden sayfa numaraları taşıyan ve her sayfası noter mührüyle tasdikli ayrı bir deftere geçirip tarih koyarak imzalar.
Dijital karar defteri, noter tasdikli fiziki defterin yerine geçmez. Kanunda elektronik defter veya elektronik imza öngören bir hüküm bulunmamaktadır; Yönetion'un karar defteri modülü kanunen zorunlu fiziki defteri ortadan kaldırmaz, onun yanında tutulur. Kat Mülkiyeti Kanunu, kurul kararlarının her sayfası noter mühürüyle tasdikli bir deftere yazılmasını ve toplantıda bulunan kat maliklerince imzalanmasını (m.32), bu defterin her takvim yılı bitiminden itibaren bir ay içinde notere kapattırılmasını (m.36) zorunlu tutar.
İşletme projesi
İşletme projesi kat malikleri genel kurulunda onaylanır. Kurulca kabul edilmiş bir işletme projesi yoksa yönetici, en geç üç ay içinde kurulda onaylanıncaya kadar geçerli olmak üzere gecikmeksizin geçici bir işletme projesi yapar (m.37/1).
İşletme projesi, bir yıllık tahmini gelir ve gider tutarlarını, her kat malikine düşecek tahmini miktarı ve avans tutarını gösterir (m.37/2); kat malikleri genel kurulunda kabul edilir (m.37/1). Projeyi yönetici hazırlar. Genel kurulda kabul usulü, 22.05.2026'da yürürlüğe giren 7579 sayılı Kanun'la geldi; kanunda 'ödeme takvimi' diye bir kalem yoktur.
Bildirim ve onay (m.37/3): Proje, kat maliklerine ve bağımsız bölümden fiilen yararlananlara imza karşılığı veya taahhütlü mektupla bildirilir ve en geç üç ay içinde aynen veya değiştirilerek kabulüne yönelik olarak genel kurulda karar alınır (m.37/3). Kanun bu üç aylık sürenin başlangıcını ayrı bir ana bağlamamıştır; metin bir başlangıç noktası seçmez.
Geçici proje bedelinin tavanı (m.37/5): Yürürlükteki bir işletme projesi varsa, geçici proje için öngörülen bedel, mevcut proje bedelinin — takvim yılı başından geçerli olmak üzere, 213 sayılı Vergi Usul Kanunu'nun mükerrer 298. maddesi uyarınca tespit ve ilan edilen yeniden değerleme oranından fazla olmamak kaydıyla — belirlenir.
İcra takibindeki niteliği (m.37/4): Kesinleşen işletme projeleri, İcra ve İflas Kanunu'nun 68. maddesinin birinci fıkrasında belirtilen belgelerden sayılır (m.37/4). Projenin ne zaman kesinleşmiş sayılacağı kanunda tanımlı değildir. 22.05.2026 değişikliğinden sonra bu soru açıktır; icra takibi başlatmadan önce hukukçuya danışın. Aynı nitelik, kat malikleri kurulunun işletme giderleriyle ilgili kararları için de geçerlidir. Borçlu ödeme emrine itiraz ederse alacaklı, itirazın kendisine tebliğinden itibaren altı ay içinde icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyebilir (İİK m.68/1).
2026 değişikliği: Bu maddenin usulü 22.05.2026'da yürürlüğe giren 7579 sayılı Kanun'la değişti. Eski metinde yer alan yedi günlük ferdî itiraz hükmü yürürlükten kaldırılmıştır; yerini yukarıdaki üç aylık genel kurul kararı usulü almıştır. Aynı Kanun'la yöneticinin avans toplama yetkisi de daraltılmış, "işletme projesi onaylanıncaya kadar avansın toplanması" biçiminde sınırlandırılmıştır (m.35/1-d).
Hangi konu hangi maddede?
Kanunun tam metnine bakmanız gerektiğinde doğru maddeyi aramakla vakit kaybetmeyin. Aşağıdaki tablo konuyu madde numarasıyla eşleştirir; karşılıkların hepsi 634 sayılı Kanun'un yürürlükteki metninden doğrulanmıştır.
| Konu | Madde |
|---|---|
| Tarifler (anagayrimenkul, bağımsız bölüm, eklenti, ortak yerler, kat irtifakı, arsa payı) | m.2 |
| Ortak yerlerin sayımı | m.4 |
| Eklentinin bütünleyici parça olması | m.6 |
| Ortak yerlerde mülkiyet ve kullanma hakkı | m.16 |
| Kat maliklerinin genel borçları; hükümlerin kiracıya uygulanması | m.18 |
| Bakım ve koruma yükümü; ortak yerde inşaat için beşte dört yazılı rıza | m.19 |
| Ortak giderlere katılma; gecikme tazminatı (aylık yüzde beş) | m.20 |
| Sigorta anlaşması | m.21 |
| Kiracının sorumluluğu (kira ile sınırlı); kanuni ipotek | m.22 |
| Yasak işler (mesken kullanımı) | m.24 |
| Kat mülkiyetinin devri mecburiyeti | m.25 |
| Anagayrimenkulün kat malikleri kurulunca yönetilmesi | m.27 |
| Yönetim planı ve değiştirilmesi (beşte dört) | m.28 |
| Toplantı zamanı ve çağrı | m.29 |
| Toplantı ve karar yeter sayısı | m.30 |
| Oya katılma; oy hakkı ve vekâlet | m.31 |
| Kararlar; karar defterinin noter mühürlü olması | m.32 |
| Kararların iptali; hâkimin müdahalesi; idari para cezası | m.33 |
| Yönetici atanması (sekiz ve üzeri bağımsız bölümde zorunlu) | m.34 |
| Yöneticinin görevleri (d bendi 22.05.2026'da değişti) | m.35 |
| Defter tutulması, belgelerin saklanması, yıllık noter kapanışı | m.36 |
| İşletme projesi; İİK m.68/1 niteliği (22.05.2026'da değişti) | m.37 |
| Yöneticinin vekil gibi sorumluluğu | m.38 |
| Hesap verme | m.39 |
| Yöneticinin hakları ve ücreti | m.40 |
| Yönetimin denetlenmesi; denetçi seçimi ve denetçi defteri | m.41 |
| Faydalı yenilik ve ilaveler; ısıtma dönüşümü | m.42 |
| Çok masraflı ve lüks yenilikler | m.43 |
| Bağımsız bölüm ilavesi (oybirliği) | m.44 |
| Temliki tasarruflar ve önemli yönetim işleri (oybirliği) | m.45 |
| Toplu yapıda yönetim planı ve değiştirilmesi (22.05.2026'da üçte ikiye indi) | m.70 |
Bu sayfada anlatılan konuların dışında kalan hükümler için kanunun tam metnine bakın. Sayfa, 634 sayılı Kanun'un 22.05.2026 tarihinde yürürlüğe giren 7579 sayılı Kanun değişikliği sonrasındaki hâline göre hazırlanmıştır.
Anlamadığınız bir terim mi geçti?
Bu sayfadaki terimlerin günlük dildeki karşılığını Sözlük sayfasında bulursunuz.