Apartman aidatı nasıl hesaplanır?
Gider türü paylaşım yöntemini belirler: bazı kalemler eşit, bazıları arsa payı oranında bölünür.
Aidat Deniz Yalçın 6 dakikalık okuma
Apartman aidatı tek bir formülle hesaplanmaz. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ortak gideri türüne göre ikiye ayırır. Bir kısmı bütün bağımsız bölümlere — yani binadaki her daireye ve dükkâna — eşit bölünür. Bir kısmı ise arsa payı oranında paylaştırılır. Arsa payı, dairenizin binanın arsasındaki hissesidir ve tapu kaydınızda yazar. Binanın yönetim planında bunun aksine bir düzenleme varsa önce o uygulanır.
Hangi gider nasıl bölünür?
Uygulamada en çok karıştırılan yer burasıdır. Aynı binada iki ayrı paylaşım yöntemi aynı anda çalışır. Bu yüzden tek bir aidat rakamı bütün dairelere uymaz.
| Gider kalemi | Paylaşım | Neden |
|---|---|---|
| Kapıcı ücreti ve sigorta primi | Eşit | Hizmet, dairenin büyüklüğüne göre değişmez |
| Kaloriferci, bahçıvan, bekçi | Eşit | Aynı gerekçe geçerlidir |
| Yönetici aylığı | Arsa payı | Kanun bunu "diğer giderler" arasında sayar |
| Bina sigorta primi | Arsa payı | Sigorta bedeli paya bağlıdır |
| Ortak yerlerin bakım, onarım ve güçlendirmesi | Arsa payı | Değer artışı paya göre doğar |
| Asansör, hidrofor gibi ortak tesis işletme gideri | Arsa payı | Ortak tesis işletme gideri sayılır |
| Merkezi ısıtma gideri | Ölçüm + ortak pay | Ayrı bir yönetmeliğe tabidir |
Merkezi ısıtma bu tablonun istisnasıdır. Isı gideri, dairenizin pay ölçeri veya ısı sayacı okumasına göre hesaplanır. Bunun üstüne bir de ortak kullanım payı eklenir. Ayrıntısı için merkezi ısıtma gider paylaşımı yazısına bakın.
Aidatı adım adım nasıl hesaplarsınız?
-
Yönetim planını okuyun.
Yönetim planı, binanızın kendi kural kitabıdır ve tapu müdürlüğünde kayıtlıdır. Kanun "aksine anlaşma yoksa" dediği her yerde önce bu belgeye bakar. Paylaşım yöntemi orada yazıyorsa tartışma orada biter.
-
Yıllık gideri kalem kalem çıkarın.
Personel, elektrik, su, asansör bakımı, temizlik, sigorta, bahçe ve arıza onarımını tek tek yazın. Bu döküm, işletme projesinin gelir–gider tablosunu oluşturur. İşletme projesi de binanın bir yıllık tahmini bütçesidir.
-
Her kalemi doğru yönteme yerleştirin.
Eşit bölünecek kalemlerle arsa payına göre bölünecekleri iki ayrı listeye ayırın. Her listeyi kendi yöntemiyle hesaplayın. Sonra iki sonucu her daire için toplayın.
-
Arsa paylarını tapudan doğrulayın.
Arsa payı tapu kaydında yazar. "Daireler eşit büyüklükte, öyleyse paylar da eşittir" varsayımı çoğu binada yanlış çıkar. Payları tahmin etmeyin, tapudan okuyun.
-
Aylık avansa bölün ve herkese bildirin.
Yıllık tutarı on ikiye bölerek aylık avansı bulun. İşletme projesini kat maliklerine bildirin. Dairede fiilen oturan bir kiracı varsa ona da bildirin. Bildirimi imza karşılığı ya da taahhütlü mektupla yapın.
Sekiz daireli bir binada örnek hesap
Sekiz daireli bir apartman düşünün. Yıllık ortak gideri 240.000 TL olsun. Bunun 96.000 TL'si kapıcı gideri, 144.000 TL'si diğer ortak giderler olsun.
- Kapıcı gideri: 96.000 ÷ 8 = daire başına 12.000 TL. Burada arsa payına hiç bakılmaz.
- Diğer giderler: 144.000 TL arsa payı oranında bölünür. Arsa payı 1/10 olan daire 14.400 TL öder. Arsa payı 1/20 olan daire ise 7.200 TL öder.
- Aylık avans: Dairenin yıllık toplamını on ikiye bölün. 1/10 paylı daire için (12.000 + 14.400) ÷ 12 = 2.200 TL/ay çıkar.
Rakamlar yalnızca örnektir. Siz kendi binanızın gider dökümüyle ve arsa payı tablosuyla hesaplayın.
Aidat ödenmezse ne olur?
Vadesinde ödenmeyen ortak gider ve avans borcuna, geciken günler için aylık yüzde beş gecikme tazminatı işler (m.20/2). Oran kanunda belirlenmiştir; ayrıca bir kurul kararı alınmasını gerektirmez. Borcu nasıl tahsil edeceğinizi aidat borcunu ödemeyen kat maliki yazısında adım adım anlattık.
En sık yapılan üç hata
- Her şeyi eşit bölmek. Kolay görünür. Ama bu hesap arsa payı büyük olan dairenin lehine, küçük olanın aleyhine sonuç doğurur. Bu yüzden itiraza da açıktır.
- Her şeyi arsa payına bölmek. Kapıcı giderini arsa payına bölmek de kanuna aykırıdır.
- Yönetim planına hiç bakmamak. Yönetim planı farklı bir yöntem getirmişse yukarıdaki sıralama uygulanmaz. Hesaba başlamadan önce o belgeyi okuyun.
Sık sorulan sorular
Aidat arsa payına göre mi hesaplanır?
Boş dairenin aidatı ödenir mi?
Dükkânlar aidat öder mi?
Arsa payımı nereden öğrenirim?
Aidat ödenmezse ne kadar faiz işler?
Deniz Yalçın
Yönetion içerik editörü
Kat Mülkiyeti Kanunu ve yönetim planı metinlerini takip eder, yöneticilerin en sık sorduğu soruları kanun maddesine dayandırarak yazar.
İlgili yazılar
Apartman yöneticisi nasıl seçilir?
Yönetici kat malikleri kurulunca atanır; görevi kanun, yönetim planı ve kurul kararlarıyla çizilir.
KiracıAidatı kiracı mı öder, kat maliki mi?
Yönetim alacağını kat malikinden ister; kiracı kira miktarı kadarıyla birlikte sorumludur.
KVKKBorç listesini panoya asmak KVKK'ya aykırı mı?
Borcu duyurmanın amacı tahsilat ise, aynı sonucu veren daha az müdahaleci yol varken herkese açık ilan savunulamaz.
20 daireye kadar ücretsiz
Aidat hesabını Excel'den çıkarın.
Her dairenin aylık aidatını Yönetion sizin yerinize yazar. Gecikme faizini de siz hesaplamazsınız, sistem kendisi işler.