İşletme projesi nedir, nasıl hazırlanır?
Aidatın hukuki dayanağı işletme projesidir; kesinleşince icra takibine esas belge hâline gelir.
Bütçe Deniz Yalçın 6 dakikalık okuma
İşletme projesi, bir yıllık tahmini gelir ve gider tutarlarını, her kat malikine düşecek tahmini miktarı ve avans tutarını gösterir (m.37/2); kat malikleri genel kurulunda kabul edilir (m.37/1). Projeyi yönetici hazırlar. Genel kurulda kabul usulü, 22.05.2026'da yürürlüğe giren 7579 sayılı Kanun'la geldi; kanunda 'ödeme takvimi' diye bir kalem yoktur. Kat malikleri kurulu bir bütçe kabul etmemişse yönetici bu projeyi yapmakla yükümlüdür. Günlük dille söylersek: işletme projesi apartmanın bir yıllık bütçesidir. Yıl boyunca ne harcanacağını ve her dairenin ne ödeyeceğini önceden yazarsınız.
Projede ne bulunur?
| Bölüm | İçerik | Örnek kalem |
|---|---|---|
| Tahmini gider | Bir yıl boyunca yapılacak harcamalar | Personel, elektrik, su, asansör bakımı, sigorta, temizlik, bahçe |
| Tahmini gelir | Aidat dışı gelirler ve devreden bakiye | Ortak alan kira geliri, önceki dönemden devir, banka faizi |
| Avans tutarı | Her kat malikine düşecek tahmini miktarın karşılanması için gereken avans (m.37/2-c) | Bağımsız bölüm bazında tablo |
Avansı dağıtırken her gider türünü doğru paylaşım yöntemiyle eşleştirin. Kapıcı gideri bütün daireler arasında eşit bölünür. Diğer ortak giderler ise arsa payı oranında dağıtılır. Arsa payı, dairenizin binanın oturduğu arsadan aldığı paydır ve tapunuzda yazar. Ayrıntı: apartman aidatı nasıl hesaplanır?
Adım adım hazırlama
-
Geçen yıl gerçekten ne harcadığınızı çıkarın.
İyi bir tahmin, geçmiş rakamlardan çıkar. Fatura ve dekontları kalem kalem toplayın. "Geçen sene ne kadar ödemiştik" diye hatırlamaya çalışmak bütçe yapmak değildir.
-
Sözleşmeleri tek tek gözden geçirin.
Asansör bakımı, temizlik, güvenlik ve sigorta sözleşmelerini elden geçirin. Yıl içinde yenilenecek olanların fiyat farkını bugünden bütçeye yazın. Yazmazsanız aradaki fark yıl ortasında açık olarak karşınıza çıkar.
-
Planladığınız bakım ve onarımları ekleyin.
Boya, çatı, tesisat ve otopark çizgisi gibi işleri şimdiden listeleyin. Beklenmedik onarımlar için de ayrı bir kalem ayırın. Bu kalem, yıl ortasında komşulardan ek para istemekten çok daha kolaydır.
-
Kasada kalan parayı ve gerçek ödeme oranını hesaba katın.
Önceki yıldan devreden parayı bütçeye gelir olarak ekleyin. Sonra da herkesin aidatını eksiksiz ödeyeceğini varsaymayın. Böyle varsayarsanız bütçe daha ilk aydan açık verir. Geçen yıl aidatların yüzde kaçı toplandıysa bu yıl da onu esas alın.
-
Projeyi herkese bildirin ve genel kurulu planlayın.
Projeyi kat maliklerine imza karşılığı elden verin ya da taahhütlü mektupla gönderin. En geç üç ay içinde projenin kabulüne yönelik genel kurul kararı alınmalıdır. Kanun bu sürenin başlangıcını ayrı bir ana bağlamamıştır. Bu yüzden toplantı takviminizi geniş tutun, son güne bırakmayın.
Proje genel kurulda nasıl kabul edilir?
Proje, kat maliklerine ve bağımsız bölümden fiilen yararlananlara imza karşılığı veya taahhütlü mektupla bildirilir ve en geç üç ay içinde aynen veya değiştirilerek kabulüne yönelik olarak genel kurulda karar alınır (m.37/3). Kanun bu üç aylık sürenin başlangıcını ayrı bir ana bağlamamıştır; metin bir başlangıç noktası seçmez. Kurul projeyi olduğu gibi kabul edebilir. Üzerinde değişiklik yaparak da kabul edebilir. Beğenmezse yeniden hazırlanmasına karar verir. 22.05.2026'dan bu yana ayrı bir ferdî itiraz süresi yoktur: 7579 sayılı Kanun, eski metinde yer alan yedi günlük itiraz hükmünü yürürlükten kaldırmıştır. Ferdî itiraz, tek bir kat malikinin projeye kendi başına itiraz etmesi demekti. İnternette bulacağınız pek çok kaynak hâlâ kaldırılan bu süreyi anlatıyor. Okuduğunuz yazının tarihine bakın.
Kesinleşen işletme projeleri, İcra ve İflas Kanunu'nun 68. maddesinin birinci fıkrasında belirtilen belgelerden sayılır (m.37/4). Projenin ne zaman kesinleşmiş sayılacağı kanunda tanımlı değildir. 22.05.2026 değişikliğinden sonra bu soru açıktır; icra takibi başlatmadan önce hukukçuya danışın.
Proje kesinleştiği hâlde bir daire ödeme yapmıyorsa ne yapacağınızı ayrı bir yazıda anlattık: aidat borcunu ödemeyen kat maliki.
Yöneticilerin en sık düştüğü üç tuzak nedir?
- Projeyi hiç hazırlamamak. Kurul bir bütçe kabul etmediyse bu görev yöneticiye geçer. Proje yoksa apartmanın alacağını dayandıracağı belge de olmaz.
- Bildirimi belgelememek. Projeyi panoya asmak ya da mesaj grubuna atmak, kanunun aradığı bildirim yerine geçmez. Elinizde imza ya da taahhütlü mektup makbuzu kalsın.
- Yıl içinde projeyi sessizce değiştirmek. Avansı artırmak istiyorsanız yeni bir karar alınması ve bu kararın yeniden bildirilmesi gerekir.
Sık sorulan sorular
İşletme projesini kim hazırlar?
Proje bildirildikten sonra ne oluyor?
Kesinleşen proje ne işe yarar?
Yıl ortasında aidat artırılabilir mi?
Deniz Yalçın
Yönetion içerik editörü
Kat Mülkiyeti Kanunu ve yönetim planı metinlerini takip eder, yöneticilerin en sık sorduğu soruları kanun maddesine dayandırarak yazar.
İlgili yazılar
Apartman aidatı nasıl hesaplanır?
Gider türü paylaşım yöntemini belirler: bazı kalemler eşit, bazıları arsa payı oranında bölünür.
AidatAidat borcunu ödemeyen kat malikine ne yapılır?
Gecikme tazminatı aylık %5'tir; tahsil yolu icra takibi veya dava, dayanağı ise karar ve işletme projesidir.
YöneticilikApartman yöneticisi nasıl seçilir?
Yönetici kat malikleri kurulunca atanır; görevi kanun, yönetim planı ve kurul kararlarıyla çizilir.
20 daireye kadar ücretsiz
Bütçeyi ve ödemeleri aynı yerde tutun.
İşletme projesindeki avansı Yönetion'a bir kez girersiniz. Her dairenin aidat borcu kendiliğinden oluşur, kimin ne ödediğini tek ekrandan görürsünüz.