Apartman genel kurulu nasıl toplanır?
Çağrı, yeter sayı ve tutanak üçlüsü doğru kurulmazsa alınan karar sonradan tartışmaya açılır.
Genel kurul Deniz Yalçın 7 dakikalık okuma
Kat malikleri kurulu yılda en az bir kez toplanır. Toplantının zamanı yönetim planında yazar. Yönetim planında bir zaman yazmıyorsa toplantı, her takvim yılının ilk ayı içinde yapılır. Toplantının geçerli sayılması üç şarta bağlıdır: usulüne uygun çağrı, yeterli katılım ve karar defterine geçirilmiş tutanak.
Toplantı çağrısı nasıl yapılır?
-
Gündemi yazın.
Gündemde olmayan bir konu görüşülüp karara bağlanırsa, o karar sonradan tartışmaya açılır. Bu yüzden gündemi belirsiz bırakmayın. "Diğer konular" bir gündem maddesi değildir.
-
Tüm kat maliklerine bildirin.
Çağrıda toplantının yerini, gününü, saatini ve gündemini birlikte bildirin. Bildirimi imza karşılığı ya da taahhütlü mektupla yapın. Panoya asmak tek başına çağrı yerine geçmez.
-
İkinci toplantıyı aynı çağrıda duyurun.
İlk toplantıda yeter sayı sağlanamayabilir. İkinci toplantının gününü ve saatini ilk çağrıda yazarsanız, ayrıca ikinci bir çağrı yapmanız gerekmez. Günü seçerken kanunun verdiği süreye uyun: İlk toplantı yeter sayı sağlanamadığı için yapılamazsa ikinci toplantı en geç on beş gün sonra yapılır ve karar katılanların salt çoğunluğuyla alınır (m.30/2). İki toplantı arasındaki süre yedi günden az olamaz (m.29/3). Yani ikinci toplantı, ilk toplantıdan 7–15 gün sonraya konur; pencerenin tabanı da tavanı kadar bağlayıcıdır.
-
Katılımcı listesini tutun.
Kimin kendi geldiğini, kimin vekâletle katıldığını imzalı bir listeye yazın. Bu listenin adı hazirun listesidir. Yeter sayı tartışması çıktığında bakılacak belge budur.
Yeter sayı ne demek?
Toplantı yeter sayısı, toplantının geçerli sayılması için gereken en az katılımdır. Karar yeter sayısı ise bir kararın kabul edilmesi için gereken oy sayısıdır. İkisi ayrı ayrı hesaplanır ve karıştırılmamalıdır.
| Durum | Toplantı yeter sayısı | Karar yeter sayısı |
|---|---|---|
| İlk toplantı (m.30/1) | Sayı ve arsa payı bakımından yarıdan fazla | Oy çokluğu |
| İkinci toplantı (m.30/2) | Aranmaz | Katılanların salt çoğunluğu |
| Nitelikli kararlar | Kanunun o karar için aradığı özel çoğunluk (örneğin yönetim planı değişikliği) | |
Kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir (m.30/1). Olağan kararlarda çifte çoğunluk aranmaz. Sayı ve arsa payı çoğunluğunun birlikte arandığı hâller kanunda sayılıdır: yönetici atanması (m.34/4) ve denetçi seçimi (m.41/3).
Yönetim planı değişikliği gibi kararlar için kanun daha ağır bir çoğunluk arar. Bu kararları, ikinci toplantının hafifletilmiş yeter sayısıyla alamazsınız. Hangi kararın hangi çoğunluğa tabi olduğu gündeme göre değişir. Emin değilseniz hukukçuya danışın.
Vekâletle katılım nasıl olur?
Her kat maliki, arsa payına bakılmaksızın bir oy sahibidir. Birden çok bağımsız bölümü olan malik her bölüm için ayrı oy kullanır, ancak toplam oyu bütün oyların üçte birini aşamaz (m.31).
Kat maliki toplantıya bir vekil aracılığıyla katılabilir. Vekâletin yazılı olması aranır. Vekâletin sınırını kanun kendisi koyar: bir kişi, oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez; kırk ve daha az bağımsız bölümlü taşınmazlarda bir kişi en fazla iki kişiye vekâlet edebilir (m.31). Yönetim planında bu konuda bir hüküm bulunması kanunun tavanını değiştirmez; tavan aşılarak toplanan bir kurulun kararları iptal istemine açık hâle gelir.
Toplantıdan sonra ne yapılır?
Alınan kararları karar defterine yazın ve toplantıya katılanlara imzalatın. Karara katılmayan kişi gerekçesini yazarak imzalar. Defteri nasıl tutacağınızı karar defteri nasıl tutulur? yazısında anlattık.
Bir sonraki yılın bütçesi de bu toplantıda ele alınır. Bu bütçenin belgesine işletme projesi denir. Ayrıntısı için işletme projesi nedir, nasıl hazırlanır? yazısına bakın.
Sık sorulan sorular
Genel kurul yılda kaç kez toplanır?
Yeter sayı sağlanamazsa ne olur?
Olağan bir karar için hangi çoğunluk gerekir?
Bir kişi kaç kat maliki adına vekâleten oy kullanabilir?
Çağrı nasıl yapılmalı?
Gündemde olmayan konu görüşülebilir mi?
Kiracı genel kurula katılabilir mi?
Deniz Yalçın
Yönetion içerik editörü
Kat Mülkiyeti Kanunu ve yönetim planı metinlerini takip eder, yöneticilerin en sık sorduğu soruları kanun maddesine dayandırarak yazar.
İlgili yazılar
Aidat borcunu ödemeyen kat malikine ne yapılır?
Gecikme tazminatı aylık %5'tir; tahsil yolu icra takibi veya dava, dayanağı ise karar ve işletme projesidir.
YöneticilikApartman yöneticisi nasıl seçilir?
Yönetici kat malikleri kurulunca atanır; görevi kanun, yönetim planı ve kurul kararlarıyla çizilir.
KiracıAidatı kiracı mı öder, kat maliki mi?
Yönetim alacağını kat malikinden ister; kiracı kira miktarı kadarıyla birlikte sorumludur.
20 daireye kadar ücretsiz
Toplantıyı ve kararı dijitalde tutun.
Gündemi Yönetion'da tanımlarsınız, oylama uygulama üzerinden yapılır, çıkan karar defterine kendiliğinden yazılır.